降温“考题”下的 “应变”与“责任”选项

群众找房 2018-11-22 09:21
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山东省济南市房地产业协会秘书长 李刚

“降温”成为市场最新“体感”

针对近期济南市房地产市场降温现象,济南市有关部门组织相关专家学者,与部分房地产企业负责人进行座谈,深入重点项目调研,并对章丘、济阳等区域进行专项调研,认为“降温”成为市场关键词。

从一二手房市场来看,新建商品住房市场迅速降温,各调研楼盘均反映到访量下滑约30%~60%不等,购房者观望情绪明显增强,新盘开盘去化率不佳。二手房买卖双方市场开始博弈,业主挂牌价比较坚挺,挂牌房源增多,新增客源量、带看量均有所减少,成交量有所下滑,成交价格环比小幅下降。而二手房置换量下降意味着部分以旧换新的改善型客群需求受到抑制,因老房子无法出售、新房款无法到位,市场上发生了违约退房现象。

除此之外,土地市场亦降温较为明显,土拍普遍以底价成交。9月,济南市共出让15宗土地,其中7宗流拍,已成交的8宗均为底价成交。由于开发企业认为土地起拍价定价偏高,配建项目增加,同时市场降温导致房企对房地产预期下降,企业拿地更加谨慎。

市场降温源于多方面原因,具体来讲,主要在于:一是房地产调控政策效果显现。济南市已相继出台了4次房地产调控政策,尤其是2017年4月出台的“420政策”,政策全面,力度大、针对性强,基本达到了政策预期。二是房地产开发成本提升,超出市场接受能力。自2016年以来,土地成本居高不下,建筑安装、人员、融资等开发成本提高,企业涨价预期较强,价格提升超出了一部分购房者接受能力。三是前期透支了大量购房需求。近两年来购房需求的不断释放,从当前市场来看,降温才刚刚开始,这正是市场由过热阶段过渡到平稳状态的正常进程,市场恢复尚需一段时间的积累。

“城市”与“人居”为房企“应变”的基石

对区域市场的预判成为影响房企是否降温的重要因素之一。有的企业采取“以价换量”、快速回笼资金策略,新开盘项目一次性降价10%~15%,重要原因在于这部分企业在一年多以前可能对未来市场盲目乐观,高价拿地后会尽量开发利润高的产品,但区域内市场价格接受度较差,利润高的产品定价已超出该购房人群的购买能力,从而引起产品与区域规划定位的错配。一些房企早期已经考虑各种业态的商品房配比,较早开始探索产业地产,市场应对能力较强,并没有盲目采用降价策略。

现实中区域市场分化突出,冷热不均成为现实底色。比如章丘区目前市场供应量大,销售状况不佳,已出让土地的新建商品住房去化周期较长,同时随着棚户区改造安置项目入市,进一步增加了市场供应,分化了部分需求。济阳市场基本平稳,济阳区新建商品住房去化周期在8个月左右,基本达到供需平衡,随着后期新旧动能转换先行区工作的推进,各界应密切关注市场变化。

济南正处于发展起步阶段,城镇化率逐渐提高,城市活力逐渐显现,刚性需求、改善型需求占据主要市场,比例达70%左右。因此,新建商品房仍将在未来10年,或是更长的时间占据主要份额。短期内,虽然市场集中度在加强,但是大企业未必过得舒服,小企业也未必过得艰难。未来的房子将会更加体现“房子是用来住的”、体现“美好生活的追求”,房企应尊重市场规律,发展住宅科技将是主要动力。不适应服务型市场的产品、企业、从业者,甚至行业监管者,都将被淘汰,市场自身做出选择的过程很残酷,结局很美好。

“活下去”这句口号并不是危言耸听,很多企业真的可能会被淘汰,如何安全退出是重要课题。城市发展与城镇化率息息相关,房地产市场化道路依然任重道远。现在属于行业转型升级期,也是整个行业由做大转入做强的过程?;钕氯サ姆绞接泻芏?,壮士断腕的代价并不大,最难过的日子并未到来。但是从长期来看,随着济南“四个中心”建设和城镇化进程的持续推进,城市发展面貌不断改观,市场需求依然强劲,济南房地产市场仍将保持平稳增长。

以“责任”常量应对市场变量

只要房地产市场化道路的方向不变,那么房企在市场中扮演“发动机”的角色也不会变,他们是重要推动力,而“责任地产”是市场良性前进的新动能。新动能是个崭新的课题,个人认为具有可持续发展能力的动能才是新动能,这里面涉及大数据运用、智能化社区、住宅产业化、产城融合、特色小镇、产业地产、生态环?!拍詈鸵蟛⒉幻魅?,越是不明确的要求,越是复杂而难以操作,所以这是政府、企业同时探索的过程。

从新旧动能转换先行区拆迁、政策性住房积极入市到“拆分合同”网签被叫停,这些市场变化其实是政府、企业、市场为了市场健康发展,进行了一定条件的规范与调整。目前济南房地产市场自2016年开始进入飞速发展阶段,由于市场过热,重启限购政策,迫使企业转型升级,在此之下,“责任地产”首先是企业强化自身责任理念,提供精致产品与优质服务;其次“责任地产”具有行业带头作用,规范市场,督促行业自律;最后“责任地产”应推动行业自身的发展,推动产业升级。

当预期成为房地产市场的标配时,信息成为影响预期的重要因素。从2016年济南市实施调控政策开始,济南市有关单位加强了对市场的研究,当前济南房地产市场的媒体信息环境中信息、舆情等因素的影响越来越大。当今时代,新媒体已经逐渐改变了人们的生活,市场应对新媒体的能力尚需强化,尤其是对自媒体的管理应当进一步加强。2016年上半年,市场在异常波动时为自媒体的狂欢提供了“土壤”与“基底”,自媒体借势夸大市场升温信息,引起购房者恐慌性购房,购房者为此打乱了购房计划,付出的购房成本越来越高;企业在销售受益的同时,也为高地价付出了代价。在2017年上半年,有自媒体提出一年后,CBD片区销售价将达50000元/平方米,唐冶片区将达25000元/平方米。在7月、8月、9月,自媒体又一次对市场下行趋势进行夸大性报道,加剧了市场降温速度。从目前市场现状来看,这种不实信息使得企业损失了真金白银。

从市场研究角度来说,自媒体应当尊重自身发展的规律,与主流媒体沟通交流,尽力传导市场的真实情况,让大众了解市场环境。同时国家应当进一步监管、规范自媒体,进一步净化房地产市场舆论环境,清除干扰市场的不实信息。

编辑者:zhufa

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